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解局 | 首開9.8億掛牌朝陽地塊49%股權與中報里的少數股東

觀點網 ?

2022-09-19 23:06

  • 如何提高權益占比無疑是擺在首開面前亟需解決的問題。

    觀點網  9月19日,北京產權交易所顯示,北京志茂房地產開發有限公司增資項目擬募集資金金額不低于9.8億元,擬募集資金對應持股比例49%,項目發布截止日期為2022年10月19日。

    據觀點新媒體了解,北京志茂由首開股份于6月13日設立,持股比例100%,注冊資本10.2億元。旗下開發項目為北京朝陽區崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-319、320地塊。

    而崔各莊鄉奶西村宅地于2022年6月1日,由首開股份于北京第二次集中供地中耗資40億元摘得,樓面價約4.4萬元/平方米,溢價率1.5%,且無需配建保障房。

    掛牌朝陽地塊49%股權

    雖然目前上述增資項目仍處于掛牌預披露階段,具體的投資方資格條件、增資條件尚未公布。不過,最終的接盤方卻似乎已有端倪。

    6月22日,中國金茂曾發布公告稱,其間接全資附屬公司北方德茂與首開股份簽訂協議,為雙方后續就奶西村地塊的開發開展合作。

    根據協議顯示,北方德茂同意向首開股份及項目公司提供不超過21.67億元誠意金借款,年利率5.3%,用于首開股份及項目公司支付奶西村地塊的部分開發所需資金。

    不過,對應的條件是奶西村地塊在取得北京發改委立項批復后,首開股份需要推進項目公司公開掛牌,以增資擴股的形式引入投資者獲取不低于49%的股權。

    若北方德茂最終未能摘牌,首開股份需在收到北方德茂書面通知后20個工作日內,償還全部誠意金借款本金及利息。

    除了誠意金借款外,該項目于8月5日官宣案名為“首開·金茂望京樾”,也佐證了接盤方將會是金茂。

    據了解,首開·金茂望京樾的售樓處已于8月20日開放,項目共計14棟樓,總高5-18層,規劃建設764戶,主力戶型為102平三居,120平及155平四居。

    值得注意的是,金茂此前也曾參與奶西村地塊的競拍,但最終未能競得,而如今再度積極參與,表明了其對該地塊的看重。究其原因,主要源于地塊本身的紅利。

    公開資料顯示,崔各莊鄉奶西村地塊占地面積44618.192平方米(包含一塊40718平方米居住用地,以及一塊3900平方米托幼用地),規劃計容建筑面積為93514平方米,地塊住宅部分建控規模90394平方米,容積率2.22,控高60米。

    該地塊銷售指導價8.5萬元/平方米,而成交樓面價僅為4.4萬元/平方米,房價地價差超過4萬元/平方米。

    對此,有市場人士經過初步估算認為,該項目的毛利率或將超過30%,如此可觀的利潤空間,在北京樓市頗為少見。

    中報里的少數股東

    其實在開發項目中引入合作方并不鮮見。近年來,為了分散風險,許多房企會選擇聯合開發的模式,而首開無疑是最樂于合作的企業之一。

    據悉,2020年,首開股份共在北京收獲9幅土地,全部采用了合作開發的方式。而2021年,首開股份一共拿下10宗地塊,拿地總金額與建筑面積均位列第一,其中除房山長陽鎮共有產權房宅地為獨自中標競得外,剩余9宗均為聯合開發。

    截至目前,首開的合作對象已超過30多家。觀察這些合作方,主要包含兩類房企,一類是龍湖、華潤、金茂、中海、旭輝等頭部房企,另外一類則主要是住總、建工、金隅等北京本土企業。

    據不完全統計,與首開合作最多的要屬龍湖、金茂、華潤三家房企。據了解,首開已與龍湖合作的項目有30多個。華潤則與首開先后打造過首開·華潤城、華潤·萬橡悅府、幸福里潤園等項目。

    而金茂方面,除了上述的首開·金茂望京樾,更多集中在北京之外,如位于武漢東湖的金茂府、江蘇常熟的首開金茂熙悅、浙江臺州的首開金茂·金玉上城等。

    此外,在住宅開發之外,2021年3月,首開股份、金茂還聯手高和資本共同設立火炬基金,收購北京市海淀區中關村東路1號院8號樓啟迪科技大廈D座。

    得益于大舉采用合作開發模式,近年來首開股份的規模有了明顯擴張。據了解,2017年至2021年期間,首開股份的簽約銷售金額由691.9億元上升至1149.07億元。

    隨之而來的,是公司少數股東權益的占比不斷上升。數據顯示,2018年末至2021年末,其少數股東權益占所有者權益的比重分別為42.45%、49.06%、50.77%及53.62%。

    而該數字在最新的中報再一次攀升,截至今年6月底,首開股份的少數股東權益為378.37億元,占所有者權益的比例上升至56.15%。

    與此同時,少數股東損益的占比也出現了快速上漲。據悉,2018年末至2021年末,首開股份的少數股東損益占凈利潤的比重為20.51%、51.06%、24.98%、66.98%。

    可以看到,2019年末和2021年末,其歸屬于母公司所有者損益均不到凈利潤總額的一半,其中2021年末甚至低至33.02%,與46.38%的所有者權益占比相差逾13個百分點,利潤空間受到明顯擠壓。

    而今年上半年,首開股份實現凈利潤為-13億元,其中少數股東損益錄得正值為1.25億元,而歸母凈利潤則為-14.24億元。

    從上述數據可以看出,如何提高權益占比無疑是擺在首開面前亟需解決的問題。

    正如合作方旭輝控股董事局主席林中所言,關注規模已成過去,未來就是關注經營效益、核心利潤、關注ROE等指標。

    解局 | 從局外到局內,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

    撰文:張釔璟    

    審校:劉滿桃



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